中标沈阳中德5项目 华润置地代建业务抢跑“黄金时代”

房地产企业普遍面临现金流及销售业务压力的情况下,代建业务成为较受认可的发展方向。

今年以来,包括旭辉建管、世茂管理等新面孔陆续出现,它们几乎都是主打代建类轻资产业务,借此输出品牌及管理标准。

6月初,当代置业宣布出售代建平台,接盘方为世纪金源旗下公司。新老玩家齐聚,令代建赛道逐渐热闹起来。

根据华润置地7月1日发布的海报,该公司东北大区沈阳公司中标沈阳中德开置业服务有限公司(下称“中德开置业”)旗下5个安置项目,计划为这些项目提供全过程开发建设管理服务。

无独有偶,6月21日前后,华润置地东北大区沈阳公司还中标了辽宁省肿瘤医院沈抚示范区院区I期的全过程工程咨询服务项目。

上述项目中标被华润置地视作“代建代运营新赛道”的进展,过去十几年该公司从深圳湾体育中心的建设逐步发展,将代建业务拓展至综合体、住宅(保障房)代建及代运营等领域,布局城市也从深圳走向西安、成都、北京、三亚等地。

此前华润置地管理层接受采访时提及,截至2021年底公司在管项目数量198个,建筑面积约4000万平方米。

华润置地最新牵手的中德开置业,属于沈阳中德控股集团有限公司(下称“中德控股”)全资子公司。

资料显示,中德控股成立于2020年8月27日,注册资本100亿元,由沈阳经济技术开发区管理委员会100%控股。该公司是沈阳铁西区(经开区、中德园)为改革授权经营体制、整合国有资产、提升信用等级、划分业务板块、打造核心竞争力、完善治理结构、建立现代企业制度、加强资本运作、为实现优质资产上市而组建的国有独资公司。

在此前的2015年,国务院曾原则上同意《中德(沈阳)高端装备制造产业园建设方案》,主要为了加强“中国制造2025”与“德国工业4.0”战略的高效对接。产业园位于沈阳经开区,规划面积48平方公里,核心区规划面积20平方公里。

2019年,中德开置业披露,将在沈阳经开区打造中置·蔡悦、中置·古悦项目。2021年8月消息,中国二十二冶集团一公司宣布中标中置·蔡悦施工总承包工程,项目占地3.6万平方米,总建面约9.6万平方米,规划为商业、住宅用途。

去年4月底,中德旗下“沈阳德开禧阅翠园置业服务有限公司”还以1.08亿元竞得沈阳TX2018-4号地块,规划为商业、住宅用途,并限制全部住宅用于安置棚改回迁居民。此后该项目开发为中置·禧阅翠园。

除了上述3个项目,包括中置·风景翠园、中置·学府翠园在内,如今也被华润置地所中标。华润置地提及,所中标中德开置业5个项目属于安置房类型,将提供全过程开发建设管理服务。

从中德开置业过往发展路径看,引入品牌房企开发项目并不是个案。该公司曾与龙湖合作开发“龙湖中德开·春江悦茗”项目,于去年6月获得预售证,龙湖在项目公司仅持股35%,并将旗下龙湖物业服务引入到项目之中。

反观华润置地,早于2007年便进入沈阳市场,累计开发标杆项目在30余座左右,包括在辽宁体育馆原址上打造的大型城市综合体,后者涵盖高端住宅悦府、中高端购物中心万象城及商务办公楼华润中心。

去年12月31日,华润置地还发布消息称,沈阳公司全年签约金额再度突破100亿元,并且是高端住宅、甲级写字间全市销冠。同时据第三方统计数据,去年华润置地在沈阳投入的拿地金额约为46亿元,仅次于龙湖。

因而,从综合建造运营能力及深耕力度观察,华润置地并不失为地方国企的理想合作对象。

华润置地在沈阳市场的代建拓展也不止于此,6月21日,沈阳润丰房地产有限公司、北京兴电国际工程管理有限公司中标辽宁省肿瘤医院沈抚示范区院区I区全过程工程咨询服务项目,中标价2760.34万平方米,而润丰是华润置地间接全资控股公司。

据观点新媒体了解,目前华润置地在沈阳累计落地的代建代运营项目已包括陵东街、大东路、卫工河等城市更新项目,以及中德开置业棚改项目,辽宁省肿瘤医院项目。

华润置地早期代建代运营模式的典型项目,是2008左右接手的深圳湾体育中心(即“春茧”项目)。

春茧作为2011年大运会开幕式场馆,项目占地30万平方米,总建面33.5万平方米,代建投资约23医院,包括体育场、体育馆、游泳馆、羽毛球馆及木棉花酒店等项目。数据显示,春茧运营不到一年便实现了盈利。

由春茧的代建代运营开始,华润置地开启了“城市建设运营”的新发展模式,主要依托积攒的策划设计、开发管理、运营能力,以及品牌运营经验等推动项目升级。

观点新媒体查询,在2017年年报中,华润置地开始将代建列入创新发展业务之中。当时该公司主要提及的模式,是参与场馆代建代运营及城市基础设施建设,同时配合地产整体投资战略,稳步推进文体业务。

其中,包括2017年试营业的上海新静安体育中心,同年代建的西安奥体中心,以及杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆PPP项目等都是拓展的成果。

2018年10月,华润置地在成都获取龙泉驿区皇冠湖三宗连襟地,总价31.9亿元。项目要求备件体育中心以及学校等,并与龙泉驿区政府或指定部门签订代运营协议,负责代运营代管理场馆设施30年。

场馆以外的代建类型亦在逐步扩展,包括2017年起先后中标的深圳湾人才公园、深圳南山中信金融中心、深圳华富村东西区旧住宅改造项目工程等。2019年,华润置地代建的深圳大沙河生态长廊开园,至此该公司参与的城市公共空间建设范围已涵盖片区统筹与综合运营、医院医疗、高等教育、公园与公共空间、文体养老、棚改等。

在近年内部整合过程中,华润置地形成了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务(即华润万象生活),与生态圈要素型业务,这被概括为“3+1”业务模式。其中,代建主要归类至“城市建设与运营”板块,并与城市更新、长租、产业、康养等属于生态圈要素型业务的一部分。

华润置地于2020年年报中披露,截至期末公司累计获取代建代运营项目超过140个,协同主营业务项目落地超过10个。

至2021年,华润置地的生态要素型业务贡献营收167亿元,这其中有95.4亿元来自城市建设与运营业务收入。该公司管理层对外表示,将全面发展政府代建、大场馆代建、综合体代建、住宅(保障房)代建和代运营业务。

而今年5月中旬,华润置地管理层接受第三方机构采访时提及,“十三五”期间公司累计获取189个代建项目,管理投资规模约1406亿元,并实现营收9.97亿元,净利润2.31亿元。以此估算,该业务的净利润率达23%。

横向对比,已上市代建业务公司中,去年中原建业分别实现收入13.01亿元,净利润7.7亿元,核心净利润7.85亿元,同比分别增13%、13%、14%,核心净利润率60.3%;绿城管理实现收入22.43亿元,净利润5.65亿元,同比分别增23.7%、31.9%,对应净利润率25.2%。

以至于在3月下旬业绩会上,绿城管理执董、CEO李军表示,在行业大佬争论“青铜时代”还是“黑铁时代”的时候,他感受到的是代建“黄金时代”来了。

海通证券曾在今年对代建市场规模进行测算,政府工程中,“十四五”期间保障性租赁住房类代建业务能达到年均8.19亿元收入空间,城市更新业务达年均200亿元左右收入空间;

商业代建方面,中小房企商业代建业务在未来能达到1606.81亿元左右的收入空间(假设代建项目管理费率4%),不良资产处理市场则预测年均125.23亿元左右的收入水平。总体而言,海通证券预计,“十四五”代建业务的市场容量或将达2000亿元左右规模。

正是由于代建本身的轻资产优点,以及行业容量庞大,去年以来包括旭辉、世茂等房企均加入了代建行列。其中,今年3月旭辉管理层提及,去年是旭辉建管的元年,全年总签约面积达280万平方米,预估能收入代建费4.7亿元,可实现销售货值145亿元。返回搜狐,查看更多

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